İstanbul Ticaret Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Şahin Akıncı, Dr. Öğr. Üyesi Gözde Sunal’ın Kiracı-Ev Sahibi Haklarına dair sorularını yanıtladı.
Son zamanlarda sıkça konuşulan ev kiralama sözleşmeleri hakkındaki soruyu yanıtlayan Prof. Akıncı, ‘’Kiralama bedellerinin artmasından dolayı, özellikle kiracı ve malikler arasında yaşanan problemler arttı. Bu arada özellikle taşınmaz malların kiralanmasında problemler yaşanıyor. Kiraya veren taraf, kiralanan taşınmazı kullanıma hazır bir şekilde teslim etmelidir, aksi takdirde bir ayıptan söz ediyoruz. Kira sözleşmelerinde bizim hukukumuzda akit serbestisine istinaden taraflar istedikleri maddeyi ekleyebilirler, hatta kira sözleşmesi yazılı olarak yapılmak zorunda değil. Sözlü olarak yapılan anlaşma da geçerlidir. Yazılı sözleşmeler, geçerlilik şartı değil ispat şartıdır. Yazılı belgenin olmadığı hallerde bile bazı hususlar başka birtakım delillerle ispat edilebilir. Bu yazılı belge, tarafların ne üzerine anlaştığına dair bilgileri içerdiği için önem arz etmektedir. Bu belgede mutlaka adres ve banka bilgileri yazmalıdır ve kira bedeli buradaki banka hesabına gönderilmelidir’’ şeklinde konuştu.
Kiracı, eve yaptığı masrafları aksine bir sözleşme yoksa talep edemez diyen Prof.Akıncı, ‘‘Çok eleştirilen bir düzenleme olarak bu tartışılıyor. Özellikle iş yerlerinin kiralamalarında, iş yerlerinin daha iyi kullanılabilmesi adına malın değerini arttırıcı tadilatlar yapılıyor. Burada aksi bir sözleşme yoksa, kiracı yaptığı masrafı talep edemiyor’’ ifadelerini kullandı.
‘’%25’lik Kira Artış Sınırı Sadece Mesken Kiralarında ve Sadece Temmuz 2023’e Kadar Geçerli’’
ira artışlarının neye göre yapıldığı sorusu üzerine Prof. Akıncı, ‘‘Başlangıç kirasında kanun bir sınır koymuyor. Herhangi bir bedel ile taraflar anlaştığında başlangıç kira bedeli geçerlidir. Ancak problem başlangıçta değil, artışlarda yaşanıyor. Belirli sürelerdeki kira sözleşmelerinde bir artış oranı konulması gerekiyor. İşte kanun koyucu buraya bir sınır koydu. 12 aylık süre içinde TÜFE oranını aşmayacak şekilde belirlenmesi gerekiyor. Bu şekilde 5 yıl devam etmek zorundadır. 5.yıl sonunda hâkim TÜFE’ye bağlı kalmaksızın bir karar verir. Emsal kiralara, mülkün ve kiracının durumuna bakarak, yeniden adil bir değerlendirme yaparak karar verilebilir’’ şeklinde konuştu.
Kira artışlarında esas olanın TÜFE oranı olduğunu ifade eden Prof. Akıncı, geçtiğimiz dönemlerde getirilen kira artışlarında %25 oranının geçilmemesi hususunun, dönemlik bir karar olduğunu, Temmuz 2023 sonrası yürürlüğünün sona ereceğini ifade etti. Akıncı, aynı zamanda bu kararın sadece mesken kiralamaların için geçerli olduğunu işyeri ve sair kira sözleşmeleri için geçerli olmadığını vurguladı.
‘‘Kiraya Veren Ayıpsız Mal Teslim Etmek Zorunda’’
Kiralama sözleşmesi yapılırken, kiraya veren kişi mülkü ayıpsız bir şekilde teslim etmeli diyen Prof. Akıncı, ‘‘Daha sonra fark edilen kusurlarda da mülk sahibi sorumluyken, küçük kusurlarda kiracı; her iki tarafın da dışında gelişen durumlarda (örneğin dolu yağması ile camların kırılması gibi) mülk sahibi ve kiracının birlikte karşılaması veya sadece ev sahibi ya da sadece kiracının karşılaması mümkündür. Burada büyük hasarlarda ev sahibinin ama küçük çaplı problemlerde (musluk değişimi vs.) kiracının, ev sahibi adına karşılamasının uygundur’’ dedi.
‘‘İşyeri kiralarında keyfi değişiklik yapılamaz’’
Özellikle işyerlerinin kiralarında yaşanan problemlere dikkati çeken Prof. Akıncı, ‘’İş yerlerinde alanı genişletmek için yapılan duvar, kolon kesme gibi büyük çaplı değişiklikler, bir tahliye sebebi olabilir. Bu değişikliği yapmadan önce mal sahibinden rıza, imar kanununa uygun olup olmadığı hususunda da belediyeden izin alınmalıdır. Aksi takdirde mala zarar verdiği için direkt tahliye sebebi doğmuş olur’’ ifadelerini kullandı.
Haber: İsmail Mücahit Aydemir
